تقسیم قبض گاز مشترک و هزینهٔ موتورخانه در زمستان ۱۴۰۵؛ چهار روش با مثال عددی

سهم هر واحد از قبض گاز مشترک زمستان را چطور حساب کنیم؟

اگر ساختمان شما یک کنتور گاز و موتورخانهٔ مرکزی دارد، برای تقسیم قبض گاز مشترک در زمستان معمولاً روش ترکیبی منصفانه‌تر از بقیه است: مصرف پایه (پخت‌وپز و آب گرم) را بر اساس تعداد ساکنان و مصرف گرمایش را بر اساس متراژ تقسیم کنید. هزینهٔ سرویس دوره‌ای موتورخانه را جدا حساب کنید و به‌طور مساوی بین واحدها پخش کنید. قاعدهٔ قانون برای هزینه‌های مرتبط با مساحت، تقسیم متراژی است؛ پس هر روش دیگری را مالکان باید با هم توافق و مکتوب کنند.

قانون چه می‌گوید و کجا می‌شود توافق کرد؟

قانون اصل را بر تقسیم متراژی گذاشته است. مادهٔ ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها (اصلاحی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) سهم هر مالک از مخارج مشترک را «متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی» می‌داند، «به‌جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری… پیش‌بینی کرده باشند». تبصرهٔ ۱ همین ماده تعیین سهم هر مالک یا استفاده‌کننده را به عهدهٔ مدیران گذاشته است.

مادهٔ ۲۳ آیین‌نامهٔ اجرایی همین قانون مثال هم زده است. «آب، گازوئیل، آسفالت پشت‌بام» از هزینه‌های مرتبط با مساحت‌اند و «هزینهٔ نگاهداری تأسیسات» در کنار سرایدار و نگهبان، مساوی تقسیم می‌شود. نام گاز شهری در متن نیامده؛ ما گاز گرمایش را هم‌ردیف گازوئیل می‌دانیم، اما این برداشت ماست، نه حکم صریح. کسی هم ممکن است بگوید پخت‌وپز و آب گرم ربطی به مساحت ندارد و باید مساوی بین واحدها تقسیم شود، نه نفری.

پس اگر مالکان می‌خواهند بخشی از قبض نفری حساب شود، آن را در مجمع عمومی تصویب و در صورت‌جلسه ثبت کنند؛ بدون این توافق، واحد معترض موضع محکم‌تری دارد.

پیش از تقسیم، این سه چیز را آماده کنید

برای تقسیم، فقط به مبلغ قبض نگاه نکنید. به گفتهٔ سخنگوی شرکت ملی گاز، دورهٔ قرائت کنتور مشترکان خانگی ۴۵ روزه است. طول دقیق هر دوره را از تاریخ قرائت قبلی و فعلی روی خود قبض بخوانید.

1. مصرف به مترمکعب و تعداد روزهای دوره. دو قبض را فقط با مصرف روزانه می‌شود مقایسه کرد.
2. تعداد واحدی که اشتراک برایش ثبت شده. اگر روی قبض نیامده، از امور مشترکین شرکت گاز استان بپرسید.
3. آخرین قبض تابستانی. این قبض تقریباً فقط پخت‌وپز و آب گرم است و بعداً پایهٔ روش ترکیبی می‌شود.

کنتور مشترک و پلهٔ تعرفه

از مهر ۱۴۰۴ تعرفهٔ گاز خانگی چهار پله دارد و مشترکان در چهار گروه کم‌مصرف، خوش‌مصرف، پرمصرف و بسیار پرمصرف قرار می‌گیرند. مدیر برنامه‌ریزی تلفیقی شرکت ملی گاز گفته است مرز پله‌ها برای هر شهر بر اساس مصرف پنج سال گذشتهٔ همان شهر و برای هر ماه جداگانه تعیین شده است. در مهر ۱۴۰۵ هم مدیر هماهنگی امور گازرسانی هشدار داده که مصرف بیشتر می‌تواند مشترک را به پله‌های بالاتر ببرد. تا زمان نگارش این مطلب، خبر رسمی از تغییر این ساختار برای زمستان ۱۴۰۵ ندیدیم.

در ساختمان با کنتور مشترک اینجا باید دقت کنید. مدیرعامل شرکت گاز استان زنجان «افزایش تعداد واحدهای مسکونی بدون دریافت انشعاب جدید»، «استفادهٔ چند واحد از یک انشعاب قدیمی» و بهره‌برداری تجاری یا شغل خانگی پرمصرف روی انشعاب مسکونی را از مهم‌ترین عوامل ورود به پلهٔ چهارم دانسته است.

تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۱ قانون هدفمند کردن یارانه‌ها، به نقل متن رأی ۷۴ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، شرکت‌ها را موظف کرده وقتی چند خانوار از یک انشعاب استفاده می‌کنند و نصب کنتور اضافه ممکن است، فقط هزینهٔ کنتور و نصب را بگیرند. به نقل شکایت سازمان بازرسی در همان رأی، ادامهٔ تبصره می‌گوید اگر کنتور اضافه ممکن نیست، «مشترکین را به تعداد بهره‌برداران افزایش دهند».

فرمول رسمی و عمومی پله‌بندی اشتراک چندواحدی را پیدا نکردیم؛ پس حدس نزنید. اگر تعداد واحد ثبت‌شده کمتر از واقعیت است، اصلاحش را کتبی از شرکت گاز بخواهید و بپرسید قبضتان با الگوی چند واحد سنجیده می‌شود.

چهار روش تقسیم قبض گاز مشترک در یک ساختمان فرضی

همهٔ روش‌ها را برای یک قبض حساب می‌کنیم. ساختمان فرضی است و اعداد برای راحتی تقسیم انتخاب شده‌اند، نه از نرخ واقعی گاز: ۸ واحد با موتورخانهٔ مرکزی و یک کنتور، جمعاً ۸۰۰ مترمربع و ۲۰ ساکن. واحد ۷ خالی است.

قبض ۴۵ روزهٔ زمستان (۱۶ آذر تا ۳۰ دی): ۴٬۸۰۰ مترمکعب و ۶٬۴۰۰٬۰۰۰ تومان. آخرین قبض ۴۵ روزهٔ تابستان: ۹۶۰ مترمکعب.

روش ۱ و ۲ و ۳: مساوی، متراژی، نفری

• مساوی: ۶٬۴۰۰٬۰۰۰ ÷ ۸ = ۸۰۰٬۰۰۰ تومان برای هر واحد.
• متراژی: ۶٬۴۰۰٬۰۰۰ ÷ ۸۰۰ = ۸٬۰۰۰ تومان برای هر مترمربع.
• نفری: ۶٬۴۰۰٬۰۰۰ ÷ ۲۰ = ۳۲۰٬۰۰۰ تومان برای هر نفر.

روش ۴: ترکیبی، پایه نفری و گرمایش متراژی

منطق این روش ساده است: آنچه در تابستان هم مصرف می‌شود به آدم‌ها ربط دارد، و آنچه زمستان اضافه می‌شود به گرمایش خانه.

1. سهم پایه را با مترمکعب حساب کنید: ۹۶۰ ÷ ۴٬۸۰۰ = ۲۰ درصد. (هر دو دوره ۴۵ روزه‌اند؛ اگر نبودند، اول مصرف روزانه را مقایسه کنید.)
2. مبلغ پایه: ۲۰ درصد × ۶٬۴۰۰٬۰۰۰ = ۱٬۲۸۰٬۰۰۰ تومان، تقسیم بر ۲۰ نفر = ۶۴٬۰۰۰ تومان برای هر نفر.
3. مبلغ گرمایش: ۵٬۱۲۰٬۰۰۰ تومان، تقسیم بر ۸۰۰ مترمربع = ۶٬۴۰۰ تومان برای هر مترمربع.

با نسبت مترمکعبی، گرانی پله‌های بالا به نسبت مصرف بین پایه و گرمایش پخش می‌شود. اگر مالکان بخواهند این گرانی فقط بر دوش گرمایش باشد، سهم پایه را از مبلغ تومانی قبض تابستان حساب کنند. هر دو قابل دفاع‌اند؛ فقط یکی را مکتوب کنید و با هر قبض عوضش نکنید.

در روش مساوی همهٔ واحدها ۸۰۰٬۰۰۰ تومان می‌دهند. سه روش دیگر این‌طور درمی‌آیند (مبالغ به تومان):

جمع هر ستون ۶٬۴۰۰٬۰۰۰ تومان است. خانوادهٔ پنج‌نفرهٔ واحد ۵ در روش نفری ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ تومان می‌دهد، بیش از دو برابر سهمش در روش متراژی؛ در حالی که فضای گرم‌شدهٔ خانه‌اش با واحدهای ۳ و ۴ برابر است. واحد خالی ۷ در روش نفری چیزی نمی‌دهد، اما لوله‌ها و رادیاتورهایش در مسیر گرمایش ساختمان‌اند. روش ترکیبی از هر دو مشکل می‌کاهد.

این روش یک ضعف هم دارد: آب ورودی زمستان سردتر است، پس پایهٔ تابستانی سهم آب گرم را کمی کمتر از واقعیت نشان می‌دهد. اگر ساختمان نوساز است و قبض تابستان ندارید، یک درصد ثابت را در مجمع تصویب کنید و بعد از اولین تابستان اصلاحش کنید.

کدام روش برای ساختمان شما مناسب است؟

روش درست به سیستم گرمایش و تفاوت واحدها بستگی دارد، نه به سلیقهٔ مدیر.

روش «پره‌ای» بخش گرمایش را به نسبت تعداد پره‌های رادیاتور هر واحد تقسیم می‌کند. ظرفیت نصب‌شده را می‌سنجد، نه مصرف واقعی را، و با اضافه شدن بی‌خبر یک رادیاتور به هم می‌ریزد؛ فقط وقتی سراغش بروید که متراژ نمایندهٔ فضای گرم‌شده نیست.

اگر هر واحد پکیج جدا دارد، راه اصلی تفکیک کنتور است و قانون هم آن را ممکن کرده است. رأی ۷۴ دیوان عدالت اداری (۱۳۹۸/۰۱/۲۷) سه شرطی را که شرکت ملی گاز برای تفکیک اشتراک در مجتمع‌ها گذاشته بود ابطال کرد: انصراف از سهم اشتراک قبلی، جلب رضایت سایر مالکین و پرداخت هزینهٔ انشعاب به نرخ روز. این محدودیت فقط دربارهٔ چیزی است که شرکت گاز می‌گیرد؛ لوله‌کشی جدید و بازرسی دوباره هزینهٔ جدا دارد. برآورد را از شرکت گاز استان بگیرید.

واحد خالی، طبقهٔ آخر و واحد نبش

قانون واحد خالی را از هزینه‌های مشترک معاف نمی‌کند. جملهٔ آخر مادهٔ ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید پرداخت هزینه‌های مشترک «اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است». مادهٔ ۱۰ همان قانون هم پرداخت مخارج مشترک را لازم می‌داند «هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید»؛ یعنی بستن رادیاتورها به‌تنهایی معافیت نمی‌آورد.

در روش ترکیبی، واحد خالی سهم گرمایش را می‌دهد و سهم پایه‌اش صفر می‌شود؛ این صفر شدن بخشی از توافق مالکان است، نه حق خودبه‌خود واحد خالی. هر تخفیف دیگری هم باید در همان مصوبه نوشته شود.

طبقهٔ آخر و واحدهای نبش به‌خاطر سقف و دیوارهای بیرونی گرمای بیشتری از دست می‌دهند، ولی در روش متراژی به ازای هر مترمربع همان مبلغ واحدهای میانی را می‌دهند و همسایه‌ها گاهی معترض‌اند. از آن طرف، در سیستم تنظیم‌نشده همین واحدها سردترند و ساکنانشان می‌گویند پول گرمایی را می‌دهند که به آن‌ها نمی‌رسد.

جواب هر دو، ضریب حدسی نیست. اول سیستم را تنظیم کنید: هواگیری رادیاتورها، تنظیم شیرهای رفت و برگشت و سرویس پمپ. ساعت کار موتورخانه و دمای آب رفت را هم در مجمع تعیین کنید. اگر بعد از این‌ها ضریب طبقه خواستید، عددش را مکتوب تصویب کنید.

هزینهٔ موتورخانه را از قبض گاز جدا کنید

سوخت با متراژ و مصرف تغییر می‌کند، اما سرویس دوره‌ای موتورخانه هزینهٔ نگهداری تأسیسات است و مادهٔ ۲۳ آیین‌نامه آن را در کنار سرایدار و نگهبان، مساوی تقسیم می‌کند.

مثال فرضی: سرویس دوره‌ای مشعل و پمپ در همان ساختمان ۸ واحدی ۴٬۸۰۰٬۰۰۰ تومان شده است. تقسیم مساوی یعنی ۶۰۰٬۰۰۰ تومان برای هر واحد. اگر این مبلغ را هم متراژی حساب کنید، واحد ۸ (۱۴۰ متر) ۸۴۰٬۰۰۰ و واحد ۶ (۷۵ متر) ۴۵۰٬۰۰۰ تومان می‌دهد.

تعمیر اساسی یا تعویض دیگ و مشعل حساب دیگری دارد. مادهٔ ۱۰ قانون مخارجی را که «تأسیسات» ساختمان اقتضا دارد «به تناسب حصّهٔ هر مالک» می‌داند، پس روش تقسیم این هزینه‌های سنگین را پیش از خرج کردن در مجمع تصویب کنید.

سرویس به‌موقع روی خود قبض هم اثر دارد. مدیرعامل شرکت گاز زنجان تنظیم مشعل موتورخانه‌ها را از اقدام‌هایی دانسته که مصرف را «به‌طور محسوسی» کم می‌کند و از کارورهای گاز طبیعی گفته که موتورخانه و عایق‌کاری مجتمع‌ها را بررسی می‌کنند؛ نحوهٔ درخواستش را از شرکت گاز استان بپرسید.

اشتباه‌های رایج

ریشهٔ خیلی از دعواهای زمستانی سر قبض گاز همین اشتباه‌هاست:

• مقایسهٔ قبض‌ها بدون توجه به طول دوره. قبض ۵۰ روزه و ۴۰ روزه را فقط با مصرف روزانه می‌شود مقایسه کرد.
• تغییر روش وسط زمستان بدون مجمع. واحدی که ضرر کرده، به روش قبلی استناد می‌کند و مدیر سندی در دست ندارد.
• معاف کردن کامل واحد خالی. با مادهٔ ۴ و ۱۰ قانون نمی‌خواند و بقیه سهم او را می‌دهند.
• یک‌جا تقسیم کردن سوخت و سرویس موتورخانه. اگر هر دو را متراژی تقسیم کنید، واحدهای بزرگ سهم بیشتری از سرویس می‌دهند؛ اگر هر دو را مساوی، واحدهای کوچک سهم بیشتری از سوخت.
• بی‌توجهی به تعداد واحد ثبت‌شده در شرکت گاز. اگر کمتر از واقعیت باشد، کل ساختمان ممکن است گران‌تر از لازم بپردازد و هیچ روش تقسیمی آن را جبران نمی‌کند.
• نادیده گرفتن مصرف غیرمسکونی. مغازه یا شغل خانگی پرمصرف روی انشعاب مسکونی ساختمان را به پله‌های گران نزدیک می‌کند. سهم جدایش را با توافق تعیین کنید و تغییر تعرفه‌اش را از شرکت گاز بپرسید.
• شمارش نفرات بدون قاعده. معلوم کنید دانشجوی شهرستان، مهمان یک‌ماهه و نوزاد چطور حساب می‌شوند و آمار در چه تاریخی گرفته می‌شود.

سهم را کی و چطور بگیرید؟

قبض بعد از مصرف می‌رسد. یا بعد از رسیدنش سهم‌ها را اعلام کنید، یا هر ماه مبلغی علی‌الحساب با شارژ بگیرید و با رسیدن قبض تسویه کنید. راه دوم صندوق را خالی نمی‌گذارد، ولی تسویهٔ هر واحد باید جدا دیده شود. سهم مستأجری را که وسط دوره رفته، به نسبت روزهای سکونتش حساب کنید.

برای سهم پرداخت‌نشده، قانون سازوکار جدایی دارد که با اظهارنامهٔ مدیر شروع می‌شود (مادهٔ ۱۰ مکرر)؛ پیش از هر اقدامی مطمئن شوید روش تقسیم مصوب و مکتوب است.

متن آمادهٔ اطلاعیه برای ساکنان

اعتراض‌ها وقتی کم می‌شود که ساکنان خود محاسبه را ببینند، نه فقط عدد نهایی را. متن زیر را با اعداد ساختمان خودتان پر کنید:

اطلاعیهٔ تقسیم قبض گاز دورهٔ ۱۶ آذر تا ۳۰ دی ۱۴۰۵

قبض گاز مشترک ساختمان برای این دورهٔ ۴۵ روزه با مصرف ۴٬۸۰۰ مترمکعب و مبلغ ۶٬۴۰۰٬۰۰۰ تومان صادر شده است.

طبق مصوبهٔ مجمع عمومی مورخ …، ۲۰ درصد مبلغ (نسبت مصرف آخرین قبض تابستان به این قبض) بر اساس تعداد ساکنان و ۸۰ درصد بر اساس متراژ تقسیم شده است: هر نفر ۶۴٬۰۰۰ تومان و هر مترمربع ۶٬۴۰۰ تومان.

نمونه: واحد ۳ با ۹۰ مترمربع و ۳ نفر: ۵۷۶٬۰۰۰ + ۱۹۲٬۰۰۰ = ۷۶۸٬۰۰۰ تومان.

تعداد ساکنان بر اساس فرم مورخ … است. اگر تغییری دارید تا … اطلاع دهید. تصویر قبض و جدول کامل سهم واحدها پیوست است.

اگر هر فصل تعداد ساکنان واحدها را می‌پرسید، در برج من می‌توانید یک فرم بسازید و پاسخ‌ها را یک‌جا ببینید، بعد همین اطلاعیه را با پیامک یا نوتیفیکیشن برای همهٔ واحدها بفرستید و هزینهٔ قبض را در دفتر حساب ساختمان ثبت کنید. فهرست کامل را در امکانات برج من ببینید.

پرسش‌های پرتکرار

قبض گاز مشترک قانوناً نفری تقسیم می‌شود یا متراژی؟

قانون مبنای نفری را نام نبرده است: هزینهٔ مرتبط با مساحت متراژی و هزینهٔ بی‌ارتباط با مساحت مساوی تقسیم می‌شود، مگر مالکان ترتیب دیگری گذاشته باشند. بدون توافق، متراژی امن‌ترین انتخاب است.

اگر اکثریت ساکنان به روش نفری رأی بدهند، واحد مخالف هم باید بپذیرد؟

مادهٔ ۶ قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید اگر قراردادی بین مالکان نباشد، تصمیم‌های مربوط به ادارهٔ قسمت‌های مشترک با «اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند». پس اکثریت با مساحت مالکان سنجیده می‌شود، نه تعداد ساکنان. تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۴ هم همین اکثریت را برای تعیین نرخ هر مترمربع کافی می‌داند. اینکه این اکثریت می‌تواند مبنا را از متراژ به نفر تغییر دهد یا نه، پرسشی حقوقی است؛ اگر اختلاف جدی است، با وکیل مشورت کنید و رأی را با امضای مالکان (نه فقط مستأجران) ثبت کنید.

گفته‌اند شش ماه نفری و شش ماه متراژی حساب می‌شود؛ قانونی است؟

این حکم قانونی نیست؛ همان روش فصلی جدول بالاست. اگر مالکان تصویبش کنند معتبر است، اما ماه‌ها را دقیق بنویسید، چون قبض ۴۵ روزه گاهی یک ماه گرم و یک ماه سرد را با هم دارد.

مصرف کنتور مشترک برای پله‌بندی یک مشترک حساب می‌شود یا چند واحد؟

فرمول رسمی و عمومی آن را پیدا نکردیم. آنچه می‌دانیم این است که قانون هدفمندی، وقتی کنتور اضافه ممکن نیست، افزایش تعداد مشترکان به تعداد بهره‌برداران را خواسته است؛ پس تعداد واحد ثبت‌شدهٔ قبضتان را استعلام و در صورت اشتباه، اصلاحش را کتبی درخواست کنید.

پیش از اعلام سهم‌ها

این پنج کار را پیش از اعلام نخستین سهم زمستانی انجام دهید:

• روش تقسیم و درصد پایه را در مجمع تصویب کنید و صورت‌جلسه را نگه دارید.
• تعداد واحد ثبت‌شده در شرکت گاز را با واقعیت مقایسه کنید.
• آخرین قبض تابستان را برای پایه کنار بگذارید و طول دوره‌ها را چک کنید.
• هزینهٔ سرویس موتورخانه را در ردیفی جدا از قبض گاز ثبت کنید.
• محاسبه را با اطلاعیه و جدول کامل برای همه بفرستید.